5.4 优惠政策及激励制度
5.4.1销售政策支持
1.经营者购铺返点
投资者购买商铺后，提供不少于五年的代租期，5年期满后由开发商以比原商铺标价高20%的价格进行回购，投资者可在以下两种购铺方案中做出选择：
方案一：投资者按商铺标价一次性付清铺款，每年可以获得的租金为商铺标价的10%。
方案二：投资者按商铺标价的八五折一次性付清铺款，2年后每年可以获得的租金为商铺标价的10%，但要缴纳租金的10%作为管理费用。
2.购铺送仓储间
业主购买的商铺单铺面积超过200平方米或者一次性购置2套商铺的，公司免费提供不少于10平方米的仓储间。
3.投资客供需见面会
为提升售出商铺出租率，提升区域商业氛围，营造良好的经营环境，进而提升购铺业主的投资回报率，公司积极组织意向商家与业主面对面交流座谈。
5.4.2招商政策支持
1.VIP政策
签订10年以上厂房或仓库租赁合同此类商户为园区重量级商户，可享有公司以下VIP级优惠政策。
（1）合同期内租价不作调整；
（2）优先选择物流园厂房经营场所位置；
（3）免交自进场之日起前三个月房租；
（4）享受租金单价1％―10％的优惠；
（5）免交半年物业管理服务费用；
（6）代办商业所需的相关证件；
2.A级政策
A级签订五年以上十年以下厂房租赁或仓库租赁合同此类商户为园区重点商户，可享有公司以下A级优惠政策
（1）合同期内租价不作调整；
（2）一次性交纳半年租金，可另送一个月房租；一次性交纳一年租金，可另送两个月房租；一次性交纳二年租金，可另送三个月房租；一次性交纳三年租金，可另送四个月房租；
（3）优先选择物流园厂房经营场所位置；
（4）免交半年物业管理费用。
（5）A级除享有上述租金的优惠政策外，可再酌情享受租金单价
1％―5％的优惠。
3.B级政策
签订五年以下厂房租赁或仓库租赁合同此类商户为园区市场主要商户，可享有公司以下B级优惠政策
（1）合同期内租价不作调整；
（2）一次性交纳半年租金，可另送一个月房租；一次性交纳一年租金，可另送两个月房租；
（3）免交三个月物业管理费用。
5.4.3运营政策支持
事实证明，开发商忽视对后期商铺的服务管理，将会在经营过程中失去大部分客户，而强化全程服务意识，将成为进一步吸引投资，确保商铺永续经营的关键。为此，决定将服务营销作为巩固现有客户资源，确保商家利益的一大核心经营举措。本案创新提出了“五大商业服务体系”的服务营销推广模式：
1.创业服务
协助业主办理各种相关证件、提供相关财务、法律等咨询，帮助业主顺利开业；
2.经营服务
为业主提供经营培训、商品开发辅导、商品专业知识讲座，及导购人员相关培训；
3.生活服务
帮助业主代租房及代订机票、清洁服务等；
4.投资服务
协助商铺投资者进行商业不动产的二次销售，并代理招商出租，为业主出谋划策，做客户的战略协作伙伴；
5.竞争服务
协助加盟伙伴提升业态经营的市场竞争力，以联合采购商品方式，为业主降低采购成本，实现双方共赢。
五大商业服务体系在目前的济南乃至东北商业服务领域堪称首创，该服务体系推出，可以增强投资客的信心。
另外，落户本项目的商家，可以享受到各级政府给予的税收、资金支持、绿色通道等优惠政策。
5.5招商销售策略
5.5.1销售与招商关系
招商成果带动剩余面积销售：
1）本项目的起点在于招商，重点在于销售。
2）招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。
3）商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。
4）招商与销售的紧密互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合适利润最大化。
5.5.2团购优先、大户先行
前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解、掌控、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再作最后最终决定。
知名品牌物流公司招商先行，散户控制跟进
1）知名品牌物流公司的提前确定，是整个项目主体要点和项目成功操作的保证，并能提升发展商物业品牌形象以及商业价值。
2）尽早进行知名企业的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强，租金承受力强，符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位。
3）品牌企业的确定对商业铺位售价价格的提升，投资客户的吸引，人流汇聚，买点推广，散户的招商，租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。商业运作讲究“成行成市”，本地区其他商家自然趋之若鹜。
4）全国各省区的招商主要采取组团展示的团购模式，招商销售政策和激励措施向团购方式倾斜。
5）商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小，经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境。
5.5.3形象先行，造市先造势
形象先行，造市先造势，先塑造区域化和高端化的市场形象差异，引起市场高度关注，通过政府，媒介和形象三方面的造势，以求达到营造现有传统市场的恐慌，树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的，进而引起区域业内轰动。
5.5.4旺场与旺市策略
1.充分发挥政府协助招商的力度，将行政、事业和配套企业率先引入园区，为旺场增加更多人气。
2.物流园经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个市场造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家看到本项目的发展前景是大有空间的，这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。这就是放水养鱼的原则，就是商家“先做人气，再做生意”的战略。
5.6营销执行策略
5.6.1营销政策
1.全员营销
专业的策划营销公司代理销售
政府协助招商销售
协会组团招商销售
本公司招商部门销售
2.统一运营
统一销控价和优惠
市场营销部垂直管理
统一形象包装和业务培训
统一宣传推广
营销中统一人事、财务、业务管理
3.分区引导
先听取客户需求，再介绍园区功能和产业链组合建议，让客户合理进行业态选择。
4.创意营销
系统垂直揽客：从行业或系统上层公关，最后实现系统内的直线式营销。
商圈组团销售：突出地域商圈特色，进行团购招商。
专卖布点延伸：对品牌制造企业专卖网点引导向物流园延伸，省时省钱，而且节约增效。
兼职人员联谊：在各个企业内部建立信息联络人，并定期联谊，做好老朋友转介。
5.分期推广
前期销售主力户型底商
中期销售主力记型商住用房
后期销售主力户型配套用房
6.团购优先
全国各地招商销售主要是省展区模式
协会招商以企业组团模式
5.4.1销售政策支持
1.经营者购铺返点
投资者购买商铺后，提供不少于五年的代租期，5年期满后由开发商以比原商铺标价高20%的价格进行回购，投资者可在以下两种购铺方案中做出选择：
方案一：投资者按商铺标价一次性付清铺款，每年可以获得的租金为商铺标价的10%。
方案二：投资者按商铺标价的八五折一次性付清铺款，2年后每年可以获得的租金为商铺标价的10%，但要缴纳租金的10%作为管理费用。
2.购铺送仓储间
业主购买的商铺单铺面积超过200平方米或者一次性购置2套商铺的，公司免费提供不少于10平方米的仓储间。
3.投资客供需见面会
为提升售出商铺出租率，提升区域商业氛围，营造良好的经营环境，进而提升购铺业主的投资回报率，公司积极组织意向商家与业主面对面交流座谈。
5.4.2招商政策支持
1.VIP政策
签订10年以上厂房或仓库租赁合同此类商户为园区重量级商户，可享有公司以下VIP级优惠政策。
（1）合同期内租价不作调整；
（2）优先选择物流园厂房经营场所位置；
（3）免交自进场之日起前三个月房租；
（4）享受租金单价1％―10％的优惠；
（5）免交半年物业管理服务费用；
（6）代办商业所需的相关证件；
2.A级政策
A级签订五年以上十年以下厂房租赁或仓库租赁合同此类商户为园区重点商户，可享有公司以下A级优惠政策
（1）合同期内租价不作调整；
（2）一次性交纳半年租金，可另送一个月房租；一次性交纳一年租金，可另送两个月房租；一次性交纳二年租金，可另送三个月房租；一次性交纳三年租金，可另送四个月房租；
（3）优先选择物流园厂房经营场所位置；
（4）免交半年物业管理费用。
（5）A级除享有上述租金的优惠政策外，可再酌情享受租金单价
1％―5％的优惠。
3.B级政策
签订五年以下厂房租赁或仓库租赁合同此类商户为园区市场主要商户，可享有公司以下B级优惠政策
（1）合同期内租价不作调整；
（2）一次性交纳半年租金，可另送一个月房租；一次性交纳一年租金，可另送两个月房租；
（3）免交三个月物业管理费用。
5.4.3运营政策支持
事实证明，开发商忽视对后期商铺的服务管理，将会在经营过程中失去大部分客户，而强化全程服务意识，将成为进一步吸引投资，确保商铺永续经营的关键。为此，决定将服务营销作为巩固现有客户资源，确保商家利益的一大核心经营举措。本案创新提出了“五大商业服务体系”的服务营销推广模式：
1.创业服务
协助业主办理各种相关证件、提供相关财务、法律等咨询，帮助业主顺利开业；
2.经营服务
为业主提供经营培训、商品开发辅导、商品专业知识讲座，及导购人员相关培训；
3.生活服务
帮助业主代租房及代订机票、清洁服务等；
4.投资服务
协助商铺投资者进行商业不动产的二次销售，并代理招商出租，为业主出谋划策，做客户的战略协作伙伴；
5.竞争服务
协助加盟伙伴提升业态经营的市场竞争力，以联合采购商品方式，为业主降低采购成本，实现双方共赢。
五大商业服务体系在目前的济南乃至东北商业服务领域堪称首创，该服务体系推出，可以增强投资客的信心。
另外，落户本项目的商家，可以享受到各级政府给予的税收、资金支持、绿色通道等优惠政策。
5.5招商销售策略
5.5.1销售与招商关系
招商成果带动剩余面积销售：
1）本项目的起点在于招商，重点在于销售。
2）招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。
3）商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。
4）招商与销售的紧密互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合适利润最大化。
5.5.2团购优先、大户先行
前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解、掌控、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再作最后最终决定。
知名品牌物流公司招商先行，散户控制跟进
1）知名品牌物流公司的提前确定，是整个项目主体要点和项目成功操作的保证，并能提升发展商物业品牌形象以及商业价值。
2）尽早进行知名企业的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强，租金承受力强，符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位。
3）品牌企业的确定对商业铺位售价价格的提升，投资客户的吸引，人流汇聚，买点推广，散户的招商，租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。商业运作讲究“成行成市”，本地区其他商家自然趋之若鹜。
4）全国各省区的招商主要采取组团展示的团购模式，招商销售政策和激励措施向团购方式倾斜。
5）商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小，经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境。
5.5.3形象先行，造市先造势
形象先行，造市先造势，先塑造区域化和高端化的市场形象差异，引起市场高度关注，通过政府，媒介和形象三方面的造势，以求达到营造现有传统市场的恐慌，树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的，进而引起区域业内轰动。
5.5.4旺场与旺市策略
1.充分发挥政府协助招商的力度，将行政、事业和配套企业率先引入园区，为旺场增加更多人气。
2.物流园经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个市场造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家看到本项目的发展前景是大有空间的，这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。这就是放水养鱼的原则，就是商家“先做人气，再做生意”的战略。
5.6营销执行策略
5.6.1营销政策
1.全员营销
专业的策划营销公司代理销售
政府协助招商销售
协会组团招商销售
本公司招商部门销售
2.统一运营
统一销控价和优惠
市场营销部垂直管理
统一形象包装和业务培训
统一宣传推广
营销中统一人事、财务、业务管理
3.分区引导
先听取客户需求，再介绍园区功能和产业链组合建议，让客户合理进行业态选择。
4.创意营销
系统垂直揽客：从行业或系统上层公关，最后实现系统内的直线式营销。
商圈组团销售：突出地域商圈特色，进行团购招商。
专卖布点延伸：对品牌制造企业专卖网点引导向物流园延伸，省时省钱，而且节约增效。
兼职人员联谊：在各个企业内部建立信息联络人，并定期联谊，做好老朋友转介。
5.分期推广
前期销售主力户型底商
中期销售主力记型商住用房
后期销售主力户型配套用房
6.团购优先
全国各地招商销售主要是省展区模式
协会招商以企业组团模式