第九章 社会影响分析
9.1社会效益分析
9.1.1国民经济分析
在我国经济与社会发展中，商业、商务与房地产业已经起到显著作用和占有重要地位。1、配套住宅建设在扩大居民消费方面作用尤其显著。专家对我国经济发展调查时指出“住宅是拉动消费的第一动力”。随着房改的深化和二级市场的放开，其刺激住房消费的作用将更加明显。
2、房地产业对国民经济的带动作用大。住房投资的成数效应很大。小区的建设可以带动住宅的生产、流通和消费，直接对几百大类，几万个品种的产品提出要求，与近百个部门的经济活动密切关系。据初步测算，我国住房建设每投入100元的住房建设带动系数为1.95。我国城乡住宅建设每年消耗的建材相当于全国总量的百分比为：钢材14%，木材20%，水泥47%，玻璃40%。
9.1.2社会效益分析
该项目完工投入营运后，将有众多商业用户、公司、酒店、居民等入驻名城，使岳西县部分群众的住房及生活条件有了较大的改善，住宅小区的物业管理和商业店铺等将吸引新的投资和就业机会，为现阶段不景气的社会和就业环境带来机会。项目的建设改变了陇海大道一带的城市风貌，提高了城市品位。目前，杭州万皇名城建设条件已具备，投资构成合理，符合国家宏观调控政策，符合并合理有效的开发利用资源。由于建筑物具有布局合理，设计美观大方，结构坚固耐用，采光条件好，公共设施配套齐全，宽带网接入，该地环境宁静幽雅，住房功能较多，居住功能较多，居住舒适等优点。因此销售前景广阔，项目的建设改变了岳西县的城镇风貌，提高了当地的城市品位。因此，社会效益比较显著。
9.2社会适应性分析
1、本项目的建设主要利益获得者本项目的实施是岳西县城市建设的重要举措，有助于推进城市化进程、加快岳西县重点中心城镇的建设，推动人口和产业向市区和沿东陇海线地区集聚，优化市域空间布局。项目实施有助于岳西县加快城市建设，带动和促进岳西县经济和社会的全面发展。
2、本项目的社会适应性分析及对策
项目建设过程中产生的噪音会对当地附近居民产生一定的影响。应对噪声较大的设备进行隔声降噪处理，同时对运输车辆加强管理，以防止噪音扰民。
建筑材料和垃圾运输过程中，为防止对市政道路的破坏，项目单位采取有效的办法，防止道路凹陷、污染，同时对运输时间和运输车辆的管理上加大力度，减少对大气的污染。
9.3社会风险及对策分析
9.3.1社会风险分析
投资建设项目在建设和运营过程中存在各种不确定因素和诸多的风险，在决策阶段必须进行分析，评价风险和不确定因素对项目的影响，并制定有效的防范措施，以降低不利影响，保证项目目标的顺利实现。在施工中，不可预见的因素也比较多，如工程地质结构的变化，就得增加投资，出现工程超支现象，如果资金筹措不及时，施工单位又不愿意垫款，是必要影响工程进度。从目前情况来看，项目投资单位实力比较强，有一定的经济基础，即使超支，也是可以解决的。
9.3.2社会风险控制
1、对项目工期的控制首先要用科学办法来编制工程进度计划，要充分考虑当地正常的雨季和其他恶劣天气影响，使工期不受正常的天气环境影响。其次要在管理上下功夫，严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。
2、对投资决策的控制
上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段市场调查和更多的市场分析的基础上做出决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做到各个阶段的市场预测，密切关注国家相关政策变动及时调整策略，从而降低投资风险，减少不必要的损失。
9.4社会影响结论
1、风险因素及识别投资项目的风险来源于法律、法规及政策变化，市场供需变化、资源开发和利用、技术的可靠性、资金来源、工程方案、组织管理、环境与社会、外部配套条件等一个方面或几个方面的共同影响。
项目风险贯穿项目建设、生产和运营的全过程。参考本类项目的实施和运营状况，其风险主要有一下几种：
（1）市场风险
就本项目而言，主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标，如果建成后出售不畅，不但是本项目的问题，同时也会涉及到公司以后的发展。
通货膨胀也是影响项目建设的一个主要风险，通货膨胀可使建筑材料和人工费超支预算，从而加大了项目的投资。为了避免这个风险，通过招投标的形式，将工程通过协议的方式，采取一次性全部承包的办法承包给施工队，从而避免了通货膨胀的风险。
（2）工程风险
工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、工期延长等。
（3）资金风险
项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证，导致项目工期拖延甚至被迫终止；由于工程量预测不足或设备、材料价格上升导致投资增加。
（4）组织管理风险
由于项目组织结构不当、管理机制不完善等因素，导致项目不能按时建成；未能制定有效的企业竞争策略，而导致企业在市场竞争中失败。
（5）政策风险
由于政府在税收、金融、环保、产业政策等的政策调整，使税率、税种、利率、汇率、通货膨胀率发生变化，导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。
（6）外部协作条件分析
交通运输、供水、供电等外部配套设施和外购、外协件的配套关系发生重大变化，给项目建设、生产和运营带来困难。
（7）社会风险
预测的社会条件、社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。
2、风险评估
按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小，我们把风险分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难行风险四个等级。
根据前面章节的分析，结合项目实施情况，该项目的各项风险的风险程度如下表：
风险因素和风险程度分析表
| 序号 | 风险因素名称 | 风险程度 | |||
| 灾难性 | 严重 | 较大 | 一般 | ||
| 1 | 市场风险 | √ | |||
| 1.1 | 市场需求量 | √ | |||
| 1.2 | 竞争能力 | √ | |||
| 1.3 | 经营价格 | √ | |||
| 2 | 工程风险 | √ | |||
| 2.1 | 工程水文、地质 | √ | |||
| 2.2 | 工程量 | √ | |||
| 3 | 资金风险 | √ | |||
| 3.1 | 设备、材料价 | √ | |||
| 3.2 | 资金来源中断 | √ | |||
| 3.3 | 资金供应不足 | √ | |||
| 4 | 组织管理风险 | √ | |||
| 4.1 | 组织结构、管理机构 | √ | |||
| 4.2 | 主要管理人能力 | √ | |||
| 5 | 政策风险 | √ | |||
| 6 | 外部协作条件风险 | √ | |||
| 6.1 | 外部配套设施 | √ | |||
| 6.2 | 上下游协作、配套关系 | √ | |||
| 7 | 社会风险 | √ | |||
从上述分析中可以看出资料风险是项目存在的较大的风险。为了合理有效地做到事前控制，使各项风险发生的概率和后果降到最低点，建议做好以下防范措施：
（1）做好项目的设计工作，以最优的设计方案来作为工作的指导。
（2）公司应根据项目建设投资进度，保证各阶段的资金的资金及时到位，以保证项目按计划完成，使预测的各项财务指标实现。
（3）项目前期应认真做好招标工作，选择好设计单位和设备供应商，项目建设过程中，确保资金及时到位，合理安排资金的使用计划，做好投资控制。
（4）做好与外部交通运输、供水、供电等主要外部协作配套部门的沟通和协作，确保项目顺利实施。